Jaką umowę wybrać chcąc skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości?

Postaram się jak najbardziej obiektywnie przybliżyć plusy i minusy dwóch funkcjonujących rodzajów umów.

Pokaże Ci jak wygląda działanie przy jednej i przy drugiej. Na koniec sam zdecydujesz jak chciałbyś by

wyglądała Twoja współpraca z pośrednikiem nieruchomości.

Umowa otwarta – jej cechą charakterystyczną jest możliwość zawierania jej z wieloma biurami

nieruchomości.

Wielu ludzi myśli, że jak podpisze taka umowę z wieloma biurami to wówczas ta oferta dotrze do wielu

zainteresowanych i wtedy szybciej i skuteczniej sprzedadzą swoją nieruchomość. Nic bardziej mylnego,

kiedy naszą ofertę pokazuje wiele biur, wtedy kupujący zauważa, że skoro ktoś współpracuje z wieloma

agencjami, to dla niego to sygnał, że na pewno z tą nieruchomością coś jest nie tak, lub właściciel zażądał

astronomicznej ceny i aż nóż widelec się uda.

Na takiej umowie właściciel też sam może dążyć do sprzedaży swojej nieruchomości i wtedy nie płaci

nikomu prowizji. Często właściciele zaniżaja nawet nieznacznie cenę, by poszukujący trafił do nich i od nich

kupił. Taka polityka i strategia zazwyczaj przynosi wiecej złego niż dobrego choć czasami uda się wykiwać

agenta i nie zapłacić mu prowizji. To jednak często powoduje, że agenci zmieniają stan faktyczny lub prawny

nieruchomości byle tylko sprzedać. Także często zmieniają metraż standard, by tylko pozyskać klienta.

Jawność lokalizacji- uważa się i tak naprawdę jest, że w branży nieruchomości najważniejsza jest lokalizacja.

Agent na umowie otwartej nie podaje dokładnej lokalizacji gdyż boi się, że kupujący sam przyjdzie zobaczy

np. baner i dotrze do właściciela tym samym omijając agenta. Jest to przykre jednak tak to wygląda w

praktyce.

Profesjonalne przygotowanie oferty – agent nie ma tutaj za dużego pola do popisu. Agencja głównie

przeznacza swoje budżety na umowy na wyłączność. Więc taki agent nie ma co liczyć na promocję swojej

oferty, często kopiuje opis właściciela do zdjęć dodaje znak wodny agencji co mądrzejsi zmienią kolejność

zdjęć i dodadzą coś do opisu i wrzucają na portale najczęściej darmowe by miało to jak największy zasięg.

Właśnie tak wygląda profesjonalne przygotowanie oferty. Potem loteria ktoś się na takie ogłoszenie

odezwie czy nie.

Kontrola właściciela nad procesem sprzedaży – tak naprawdę powinienem napisać jej brak. Tutaj jest jak w

wolnej amerykance, każdy ciśnie by to jego klient kupił, zobaczył, cena jest różna, metraż , liczba pokoi,

standard. Jeśli nieruchomość cieszy się powodzeniem często prezentacje się pokrywają, agenci dzwonią w

różnych porach, bo akurat klient chce obejrzeć, podkładanie spreparowanych umów aby klient oglądający

w razie zakupu zapłacił prowizję to odstrasza niektórych kupujących. I tak to co miało być takie dobre staje

się dla właściciela chaosem czasem nie do ogarnięcia.

Umowa na wyłączność – główną jej cechą jest wyłączność dla jednego pośrednika, jak sama nazwa

wskazuje. Ludzie bardzo często nie chcą tej umowy gdyż myślą, że jak to może sprzedać tylko jeden agent to

jak akurat nie będzie za dobry to nie sprzeda nam naszej nieruchomości. Nic bardziej mylnego zaraz to

wyjaśnię. Faktycznie umowa jest zarezerwowana dla jednego pośrednika. Jednak jak przeczytacie do końca

zrozumiecie ile dodatkowych możliwości zbycia waszej nieruchomości ona otwiera.

​

Profesjonalnie przygotowana oferta – na umowach na wyłączność biura nieruchomości przykładają bardzo

dużo uwagi na wygląd oferty i jej promocji. Mają ją tylko oni więc to jak ją zaprezentują gwarantuje sukces

lub porażkę w całym procesie sprzedaży. Bardzo często w cenę prowizji wliczona jest profesjonalna sesja

fotograficzna a w razie potrzeby również sesja home stagingu , o którym pisałem tutaj>>>>link do art

Pośrednik ma zatem komfort, że jego praca nie pójdzie na marne więc robi wszystko by opis i zdjęcia były

na najwyższym poziomie.

Współpraca z innymi pośrednikami – chodzi tu głównie o wewnętrzne systemy wymiany ofert, dzięki

którym pośrednik prowadzący wysyła tą ofertę do ogólnopolskiego systemu wymiany ofert i wtedy każdy

zainteresowany agent w Polsce może szukać nabywcy dla nas. Dostęp do tych systemów gwarantuje tylko

umowa na wyłączność. Zatem widać , że nazwa może być na pierwszy rzut myląca.

Dni otwarte – na umowie na wyłączność jednym ze sposobów prezentacji oferty są tzw. dni otwarte. Polega

to na tym, że pośrednik prowadzący zaprasza przez np. jeden dzień na prezentację wszystkich

zainteresowanych, są to potencjalni klienci, jak również agenci z innych agencji, którzy oglądają

nieruchomość i mogą wtedy dokładniej opowiedzieć o jej walorach swoim potencjalnym klientom. To

ogromna zaleta umowy na wyłączność stosowana głównie przy sprzedaży droższych nieruchomości.

Jawność lokalizacji– tu nie ma problemu z podaniem nr domu czy konkretnej ulicy, nie musimy także

podpisywać pokwitowania obejrzenia nieruchomości z klientem w jakiejś żabce czy bramie. Możemy to

zrobić w nieruchomości i na spokojnie, wygląda to bardzo profesjonalnie i działa pozytywnie na klienta. Dziś

wielu poszukujących chce wiedzieć , gdzie znajduje się nieruchomość, którą ma oglądać podanie adresu na

5 minut przed spotkaniem też nie wygląda profesjonalnie. Tu mamy pełen komfort i wygodę, że możemy

spokojnie podać klientowi adres spotkania.

Pełny potencjał działań marketingowych – tylko umowa na wyłączność pozwala uruchomić dodatkowy

budżet biura nieruchomości na działania marketingowe związane z przygotowaniem i potem promocją

naszej oferty. Te dodatkowe zasoby pozwalają na wykonanie katalogowej sesji fotograficznej, sesji home

stagingu, profesjonalne przygotowanie samej oferty , czasem korzystamy z pomocy copyraytera. Dają także

możliwość lepszej promocji na branżowych portalach, typu wyróżnianie, podbijanie co pozwala znacząco

zwiększyć zasięg promowanej oferty.

Kontrola nad procesem sprzedaży dla właściciela – przy umowie na wyłączność wszystko tak naprawdę

ustalamy z właścicielem nieruchomości. Prezentacje mamy ustalone wcześniej najczęściej sami mamy

klucze i możemy zaprezentować klientowi daną nieruchomość. Właściciel jest na bieżąco informowany co

dzieje się z jego nieruchomością, kto ją oglądał, jakie działania zostały podjęte by przyspieszyć proces

sprzedaży. Na podstawie ustaleń przy najmniej u nas w Biurze tak się przyjęło, że właściciel otrzymuje

tygodniowy raport. Każda zmiana strategii sprzedaży, zmiana ceny wszystko ustalamy wspólnie z

właścicielem, dzięki czemu mamy bardzo dobry kontakt i niezaburzony przepływ informacji.

Oszczędność czasu – już od podpisania umowy tak na prawdę pośrednik zajmuje się całym procesem

sprzedaży. Przygotowuje i nadzoruje sesje fotograficzną jak jest potrzeba to również home stagingu.

Organizuje dni otwarte, zajmuje się potencjalnymi oglądającymi, prowadzi prezentacje, pomaga przy

negocjacjach, przygotowuje potrzebne dokumenty, dba o bezpieczeństwo transakcji, jak również zawsze

służy pomocą właścicielowi.

Wyłączność prawdziwe znaczenie tej nazwy – dla mnie umowa na wyłączność to umowa gdzie właściciel ma

swojego osobistego pośrednika nieruchomości do swojej dyspozycji. Zazwyczaj przy tego typu umowie

prowizja jest wyższa i wtedy etyczny agent bierze prowizję tylko z jednej strony. To jest dla mnie etyczne i lojalne zachowanie, gramy tylko do jednej bramki. Przy tej umowie klient płaci za moją lojalność, tzn ma mnie na wyłączność. Dlatego w naszym Biurze Bottega pracujemy na umowach na wyłączność.

Uzyskanie wyższej ceny transakcyjnej- przy umowach otwartych gdzie prowizja jest dużo niższa niektórzy agenci biorą prowizję z dwóch stron. Nie gwarantuje to zaangażowania agenta w sprawę by walczyć o cenę bo występuje konflikt interesów. Przy umowie na wyłączność pośrednik zrobi wszystko co w jego mocy by uzyskać jak najwyższą cenę dla swojego klienta bo od tego zależy wysokość jego prowizji.

Wsparcie przez cały czas trwania procesu sprzedaży na każdym jego kroku- pośrednik już od pozyskania klienta na umowę na wyłączność zbiera niezbędne informacje o nieruchomości, zasięga języka u sąsiadów, kontaktuje się ze spółdzielnią, załatwia potrzebne dokumenty, pomaga bardzo często przy negocjacjach. Jest z włąścicielem od A do Z. od pozyskania do Przekazania nieruchomości po akcie notarialnym. To jest nieoceniona pomoc pośrednika coraz więcej osób zaczyna dostrzegać w tym głęboki sens i coraz częściej zaczynają korzystać ze współpracy pośredników właśnie na umowach na wyłączność.

Zatem jak widzisz nazwa może być bardzo myląca. Tylko umowa na wyłączność pozwala pośrednikowi naprawdę wykonać rzetelnie i etycznie swoją pracę dla zadowolenia reprezentowanej strony transakcji. Myślę, że teraz już rozumiesz dla czego w naszym Biurze Nieruchomości Bottega pracujemy głównie na wyłączność. My nazywamy tą umowę eklusywną, chociażby bo wiąże się to z tym, że wiele dodatkowych usług, ża które sprzedając nieruchomość sam musiałbyś słono zapłacić u Nas masz to wliczone w prowizję.

​